第113章 信贷的价值(1/2)

“你群里的那些房产投资专家总说，公寓、商铺和写字楼不能买，要买一定买住宅，那么你能告诉我原因么？”

在关莎侃侃而谈了将近一小时后，萧杰突然问出了这个问题。

关莎有些诧异，她觉得当今市场买住宅不买公寓几乎是一个常识，难道萧杰连这点常识都没有么？

“买公寓转手困难。”关莎耐着性子解释，“有些公寓或者商铺规定几年之内不能转手，流动性比较差。”

萧杰听后笑了笑，“但是按照你之前的人口流动学，三四线的城市的房子未来几乎没什么流动性，转手更难，一二线城市的房子也要看片区，片区不好同样难转手，大概就学区房容易转，可学区房其实你买了也不甘心马上就转，不是留着给孩子读书也要放个三五年，所以公寓或者商铺存在的问题，住宅也同样存在。”

“对，但除了学区房，刚才我们讨论的那些流动性不好的房子最好都不要买。”关莎斩钉截铁。

萧杰起身进厨房开始洗他的咖啡杯，“你其实并没有回答我为什么一定要买住宅而不买公寓。”

“公寓没有社区，没有煤气，就适合吃外卖的单身打工族，安家的话是不方便的，而且公寓每层户数通常比住宅多，住起来上下电梯都不舒服。”

关莎补充到这里，忽然又想到了一个更专业的点，“哦对了，买公寓会比买住宅交更多的税费，不划算，而且有些公寓只允许五成首付才能买，贷款期限也只有十年，不像住宅可以三成首付贷款三十年，所以买公寓对资金要求也比较高，总之就是各种不值。”

“你说的都对，但没说到点上。”

萧杰此时把洗好的咖啡杯擦干净，倒着放在白色的碗架上，刚要转身，胳膊就碰到了关莎。

毫无防备的萧杰吓了一跳，因为关莎居然没坐在餐厅的椅子上而是顺移到了自己身后。

“你怎么跑进来了？”

“什么没在点上？”关莎一副质问的神态。

萧杰上下打量了一下关莎，“你属猫的么？走路都没声音……”

“我问你为啥我没说到点上？！”关莎放大了音量，“你去找别人买房子，所有中介都会跟你这么说。”

“嗯，所以你的这个公司，包括你的房产投资群，在我眼里跟其他房产中介也没什么区别，唯一的不同大概就是别人最后买不买房跟你们的收入不直接挂钩，但中介讲不清楚的内容，你们大概率也讲不清楚，比如为什么一定要买住宅而不买公寓，你刚才的那些理由没有说服我。”

“我……”

萧杰看着关莎想辩驳但词穷，要生气又不敢生气的样子，内心一阵好笑。

“首先，就算是你说的一二线城市流动性好的房子，不持有个三五年也很难获得大幅增值，不是什么年份都像2015年一样，价格一下子集体飙涨，如果我记得没错，15年之后几个大城市、包括青阳都横盘了几年。”

萧杰认真地看着关莎，“所以既然买住宅都要等这么久才能获利，为何还在乎商铺五年不能转手的规定呢？再加上你说的首付比例高，贷款期限短，这也不能成为不买公寓的理由，因为这个时代有钱人不少，对于这部分人而言，只要一样东西有未来增长潜力，付多点首付少代点款，甚至多交些税费又有什么关系？反正房子未来增值的部分都会将这块补回来。”

“呃……”关莎刚才还自信得一塌糊涂，被萧杰这么一问，她脑子已经各种凌乱了。

“还有你说的公寓人多，一层很多户，没通燃气，不适合自住，但比如像我这样的人买公寓可能就是为了纯投资，根本不自住，我相信你现在群里的那些会员，包括你未来的会员，应该也有不少我这样经济条件的人，难道你还能用刚才的那些理由让他们都别买公寓么？”

关莎咽了咽口水，眼神开始不自觉往其他地方瞟。

她脑中拼命在想能够反驳萧杰的观点，但居然一条都没想出来。

这些房产市场里人人都在谈论的不买公寓的理由，怎么到了萧杰这里就一条都不成立了？

“你成立这个房产投资群，其实是基于房子这样的资产具有金融属性和投资价值，没错吧？”萧杰开始启发关莎。

“对。”关莎回答。

“好，你知道房子具有金融属性和投资价值，那如果你可以再往深层想一些，想一想究竟什么决定了一个具有金融属性资产的价值，你就会找到答案。”

“啊？”关莎越听越懵了。

萧杰泰然自若，他好似早就知道关莎理解起来有困难，于是耐心道，“评价一个具有金融属性的资产到底有没有价值，看的往往是信贷价值，也就是你可以利用这项资产短期内变现多少钱，信贷价值大的资产，短期内给你换来的现金就多。”

“哦……这点我能理解。”

看关莎点着头，萧杰继续说，“所以回到公寓和住宅的问题，公寓真正不被市场看好的底层原因，其实是公寓没有住宅那么有信贷价值。

比如你将同一个区、同面积的公寓和住宅拿去银行抵押，永远是住宅能够抵押出更多的钱，因为在银行的信贷评估系统里，住宅往往能获得更高的估价。”

见关莎好似又有些没太理解的样子，萧杰进一步解释，“大部分人买房子都需要去银行贷款，但这个房子市面上的价格并不是银行最终给你贷款的依据，银行给你贷多少