第一百五十章：深度剖析(1/3)

“燕叔叔，我有几个问题想请教一下。”柳相对组织了一下语言缓缓说道。

他坐正了身体，表情有些严肃，这时的他俨然进入了角色，身上自有一股气势。

“嗯，你问吧。”对于柳相对这种很正式的语气，燕南天表现的很平静。

“第一：我想知道您对于翰林小区二期开发的定位是什么？”

柳相对认真的看着燕南天，他想验证一下自己的想法，验证一下燕南天对于小区销售上的思路。

坐在对面的玉姐全名叫林寒玉，南天地产公关部的经理，虽然年纪不大只有27岁，可也是商场上的老手，自打公司成立就一直跟在燕总身边负责处理公司对媒体，对政府的一些事物，可以说是个见识过大世面的人物，本来听燕无双说柳相对有事情要跟燕总谈就觉得有些小题大做，然后燕南天专门留下自己旁听更是让她觉得不可思议。

按她的理解，这个老板女儿的同学顶多也就是个高中生，要说能看出楼盘的问题倒是有些可能，可开口第一句就是这么宽泛专业的话题，她本能的感觉到了有些滑稽，特别是柳相对还用这么严肃的一个口吻说出来，让她感觉到这个孩子有点哗众取宠，卖弄才华。

燕南天对于柳相对的这种语气倒是丝毫没有特别的感受，可他惊讶于这个年轻人嘴里说出的‘定位’这个词。

这个词在地产建设中实际上还未被广泛应用，不过他也明白柳相对想要询问的内容，是想了解自己这个小区的销售定价，要面对的消费群体是那些人，以及他们购买楼房后主要的用途。

一个从未接触过地产的人可以问出这么指向性很明确的问题，单冲这一点，燕南天就高看了柳相对一眼，因此他毫无保留的将小区的定位说了出来。

“二期价位基本跟一期持平，略有上升，但涨幅不大。”

“翰林小区一期二期的地皮是同时拿下的。之所以分成两期，一是因为资金问题，二是将一期作为了一个试探，为二期户型。面积，销售人群做一个更为准确的定位。”

燕南天抹了一下背头，声音平稳的叙述着自己的理念。

“按照最初我们的设想，国有福利分房政策逐渐取消，那么注定会造成年轻人的买房热潮。他们不可能用父母留下的老房作为婚房，这是我们开发初期定下的主体目标人群。”

柳相对点点头，他们的这个考虑有道理。

“根据现在的社会结构以及山塘购买力水平，我们将一期的主体户型定在了小三居这一类，毕竟年轻人自己买房的只占少数，大部分是父母买房，他们的消费很理智，既要考虑户型，又要考虑实用性，也就是将来子女再有子女以后的用房问题。我们觉得这种小三居在总价上接受度应该不难，并且房间很多，可以满足大部分人的需求，而小户型的一居和两居我们开发的不多。”

燕南天顿了顿，有些无奈的说道：“可事实的销售却让我们措手不及，虽然我们的主体目标人群预测准确，却忽略了一部分更大的人群，那就是手里有闲钱，愿意投资做租公租婆的这些人，这些人眼光的侧重点在小户型上。”

他看了看认真倾听的柳相对。轻声的问道：“你理解吗？”

柳相对点点头，表示理解，不过他没有说话，静静等待燕南天的下文。

“通过一期的数据反馈。我们修正了二期的主力房源，你跟燕子去现场也应该注意到了，我们这次开发的五栋楼房，是以大一居和小两居户型为主，三居室只占了很小的比例，就是为了这一部分人群准备的。”

燕无双也是第一次听父亲谈起地产项目中销售目标的确定问题。她忽然察觉到原来做房地产并不是照她原来想的那样拿到地，直接找人做规划，找人盖起来，然后坐等收钱这么简单，这里面竟然还有如此多的学问。

“事实证明，我们定位的调整是正确的，虽然没有预售，可前来看房，有意向的消费者对这种户型很感兴趣，他们甚至私下里找我们想提前订下一些房源。”

燕南天说道这里面带微笑，似乎很得意于这次户型的调整，不过他又接着说道：“也正是看房人太火爆，所以引来了其他地产公司的敌视，造成了被攻讦的局面。”

柳相对心里暗自笑了起来，他不是在笑燕南天，他是在笑目前整个山塘的房地产开发商。

市场需求决定了产品的销量，这是一个颠扑不破的真理，而现在山塘地产商还停留在拍脑门决定户型的档次上，很少有人去真正深入的进行市场调研。燕南天算是很有头脑的一个人，也只是从前期销售数据中分析消费者喜好，没有充分考虑市场需求因素。

不过这也不能怪开发商，内陆地区房地产起步阶段，所有人都在摸着石头过河，都在尝试，没有一套完整的理论支持，所以老总的眼光决定了公司开发的走向。

柳相对前世虽然没有做过地产，可销售的东西是相通的，燕无双与柳相对在小区参观的时候他专门看了周边的环境分布，大学，写字楼，菜市场，虽然布局混乱，可作为有眼光的投资人来说这些目标就非常清晰了。

大学的学生或者年轻的老师，做生意的小商贩，外来的都市白领，这些人遍布小区周边，他们没有足够的资金支持自己来买房，那么租房成为唯一的选择，翰林小区正处在这样一个关键地点，外来人口理论上很多，稍有头