第十二章 首富幻想(1/2)

受益于今天买楼事件的提醒，孙帆发现原来想要投资房地产市场也许并不需要自己有足够的资金就可以。孙帆灵光一闪，想到了一个非常可行的方案—用房产投资房产。

方案如下：

第一步：孙帆知道自己目前拥有的房产在2008年将会升值到27亿，那他就可以拿这些房产的余值继续抵押贷款，按照90的贷款比例，这些房产的余值就可以贷到17.8亿元。

第二步：拿着这17.8亿元贷款再购买价值17.8亿房产。

第三步：用这新买来的17.8亿元房产按90抵押贷款再次抵押，可以得到16亿元贷款。

第四步：拿着这16亿元再买房，买完房再抵押。

……

如此重复抵押、贷款、买楼；再抵押、再贷款、再买楼，**一直持续下去。理论上最初贷款得到的17.8亿元，可以买下价值整整178亿的房产。

孙帆知道未来10年的房地产市场走势，他知道房地产要到2010年底才开始调控，按照2007-2011年的房地产市场，像在北上广这样的城市，只要选对地段，在一年时间这些房产价值上升50-100绝对像喝水一样简单，要知道现在北上广的房间平均也才1万元以下。

假如孙帆运气好，选择的房产每年可以增值一倍，那到了第二年他继续前面的操作，用房产增值产生的余值贷款，就可以贷到160亿。用这比钱他就可以在2009年买下价值1600亿的房产。到了2010年重复操作，就可以买下价值14400亿元的资产。

等到了2011年之后国家虽然会开始调控房地产，想要通过这种模式大规模贷款买房的可能性也会降低很多，但房价却会不停的增长。到2017年再翻个2-4倍肯定是没有问题的。就算孙帆在2011年之后停手，那他低下的房产到了2017年也会增值到28800亿-57600亿之间，如果是5年期贷款，那他到时候只需在还款日期前卖掉最多一半的资产，就足够还前期买房欠下的上万亿负债。而在还去贷款之后，孙帆所剩余的房产价值将会在14400亿-43200亿之间，这些资产将会是属于孙帆的个人资产，不存在任何负债。按照这种模式，就算孙帆接下来什么也不做，仅仅是投资房产，那未来这些投资房产所赚到的价值最起码2000亿美元的资产，也足够把孙帆推上全球首富的宝座。

至于贷款的利息问题，未来随着房价的上涨，房租也会跟着上涨，虽然比不上房价的走势，但按照房租的增长速度，用房租来偿还贷款利息肯定是没有问题的。等孙帆还完贷款后，他手上剩余房产按最低的14400亿计算，30年折旧，那到时候每年光租金他就能得到480亿。

这种投资房产的方式，还有一个很大的好处就是并不需要孙帆有过人的人脉和政府关系。因为他是买家，所有房地产开发商的座上宾。

最后就是这种极限投资的风险了，这种高杠杆的极限投资最大的风险就是房价走势，只要房价下跌10，那这整个投资就会全部崩盘，事实上也许不需要下跌10，只要下跌5银行就会来找你催债了。而孙帆正巧知道未来10年的房价走势，那这也不会再成为风险，孙帆知道只有到了2012年有些城市房价才会出现下滑，这也为什么他要在2010年就开始收手的原因，因为在2011年买的房子，在2012年有可能会存在风险，虽然这种风险在北上广并不大，但他也不愿意冒险。

直到孙帆把投资模式、未来投资的目标城市、投资风险等全部在笔记本上罗列好。才写下这种极限投资最关键的一个环节：贷款。没有贷款，那这种模式就是一个空谈。孙帆知道，在2017年，房地产抵押贷款在银行只能贷到其本身价值40-70的贷款。而2007年至2011年的货币环境要相对宽松，特别是4万亿之后。但就算是在这个相对宽松的环境下想要拿到房产本身价值90的贷款也不是特别容易的。想到这里，孙帆又把王卫国的名字重新重重的写了一遍。

等到孙帆把这一切在笔记本上记好，阁楼外的天空已经隐隐有些发亮了。

合上笔记本，孙帆还是没有太大的睡意。他把窗户打开，靠着窗户点了一根烟，默默的抽着，虽然计划已经有了，但这计划也不是短期内能完成的。就算是第一步余值贷款，最早也要等到明年年初，而现在才2007年4月份，离明年最起码也还有8个月时间。而且那套计划对于他来说只是重生附带的福利，并不是他的事业。他最想做的还是把帆客打造成世界知名的品牌公司，这才是他的事业，他心中的执念，想通了这些对于这个偶然发现的重生带来的福利孙帆也就没有那么在意了。

抽完一根烟，孙帆感觉窗口吹来的风有点凉，于是关了窗。没有心事之后，他便只觉得阵阵困意袭来，于是又去洗漱了一下，然后就静静的躺在小床上安静的睡着了。就连安梦欣早上给他送早餐时，用头发在他鼻尖挠痒痒他都没有发觉。

一觉醒来已经是中午十一点多了。孙帆吃了安梦欣早上带来的早餐，感觉还是有点饿，于是就打算出去找点吃的。出去的时候正巧是学校门口的快餐店给帆客员工送快餐的时候，孙帆赶紧去拿了一份，随便找了个地方就吃了起来。需要说明的是，乔西来公司之后做的第一件事情就是跟学校门口的快餐店签订了送餐协议，现在帆客的员工每天中午和晚上都可以在公司吃饭，标准是12元每人三菜一汤，吃的还算不错。从中可以看出乔